Les mentions obligatoires

● L’offre d’achat (article 1114 du Code civil) doit, au minimum, mentionner l’adresse du bien, les coordonnées du vendeur, le prix propos. par le candidat acquéreur, la période de validité de l’offre (une à deux semaines), un délai de rétractation (une semaine par exemple) ainsi que d’éventuelles conditions suspensives.

Les conséquences de l’offre

● L’acquéreur est engagé par l’offre d’achat qu’il a présentée au vendeur. Celui-ci est évidemment libre d’accepter ou de refuser la proposition. Il a également la possibilité d’émettre une contre-proposition qui rend alors celle de l’acheteur caduque et ouvre de nouvelles discussions.

● En revanche, si le prix de l’offre est identique à celui annoncé par le vendeur, ce dernier est en principe obligé de conclure la vente.

● Une fois l’offre acceptée par le vendeur, la vente est parfaite (article 1583 du Code civil) même si des formalités doivent être faites ultérieurement (production des diagnostics, rédaction de la promesse ou compromis, etc.). Si après avoir accepté une offre, le vendeur reçoit une nouvelle proposition émise par une personne intéressée par le bien, il ne peut y r.pondre, la vente étant considérée comme ayant eu lieu.

● La prochaine étape pour les parties sera la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente.

La sanction en cas de défaillance

● Si l’un ne respecte pas son engagement, l’autre est en droit de r.clamer des dommages et intérêts. Ainsi, un vendeur a d. indemniser l’auteur d’une offre d’achat qu’il avait acceptée avant de signer une promesse de vente avec un autre acheteur. Les juges ont condamné le vendeur à verser au premier acheteur la somme de 6 000 € en réparation de son préjudice. 

(Cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile, 12 septembre 2019, RG n°17/00426).

 A savoir

L’offre d’achat n’est pas valable si elle est accompagnée d’un versement ou d’une promesse de versement d’argent par le candidat acquéreur.

Pendant la durée d’un contrat d’assurance- vie, les produits générés par le contrat – intérêts, plus-values – sont provisoirement exonérés d’impôt sur le revenu. Ce n’est que lorsque l’assuré souscripteur effectue un rachat – partiel ou total – que les produits supportent l’impôt sur le revenu.

Mais jusqu’à présent, les produits des contrats souscrits avant le 1er janvier 1983 étaient totalement exonérés. La loi de finances pour 2020 met fin à ce régime d’exception, mais uniquement pour les produits des primes versées à compter du 10 octobre 2019.

En cas de rachat ou de dénouement intervenant à compter du 1er janvier 2020, les produits afférents aux primes versées à compter du 10 octobre 2019 vont désormais entrer dans le champ d’application du prélèvement forfaitaire unique (PFU). Mais compte tenu de la date de souscription de ces contrats, ils suivront le régime fiscal des contrats de plus de 8 ans qui prévoit l’application d’un abattement annuel de 4 600 € (célibataire) ou de 9 200 € (couple soumis à une imposition commune) et d’un taux d’imposition réduit de 7,5 % lorsque le montant des primes versées par l’assuré sur l’ensemble de ses contrats n’excède pas 150 000 €.

À défaut, ce taux de 7,5 % s’appliquera au prorata de l’encours ne dépassant pas 150 000 €, la fraction excédentaire étant taxée au taux de droit commun, soit 12,8 %

Le contrevenant s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 500 000 €.

Adoptée par le parlement de la ville-Land, le 30 janvier dernier, cette loi, s’applique de façon rétroactive à compter du 18 juin 2019.

Elle fait suite au militantisme des berlinois majoritairement locataires et de la ville qui, pour lutter contre la spéculation immobilière a racheté des immeubles « à la barbe » de gros investisseurs. Berlin, comme Barcelone, fait d’ailleurs partie du mouvement The Shift qui œuvre aux côtés des Nations Unies pour que le logement ne soit plus considéré comme une marchandise mais comme un droit de l'homme.

La mesure intervient au moment où les loyers commencent à s’adoucir dans la capitale allemande.

L’élue accuse la plateforme d’être à l’origine de l’augmentation des loyers et de la rareté de l’offre locative dans la capitale, repoussant les classes moyennes de l’autre côté du périphérique.

Si elle admet que les propriétaires parisiens puissent avoir besoin « de mettre du beurre dans les épinards », elle entend limiter la dose à quelques nuits, à l’instar d’autres capitales européennes et propose aux parisiens de se prononcer sur cette tolérance avant l’été prochain.

Un assaisonnement certes plus léger mais qui devra tout de même respecter les règles de l’art. En septembre dernier, la Cour de cassation confirmait la condamnation d’un couple de locataires qui avaient voulu profiter « du petit bout de gras » en sous-louant illégalement leur logement ...

La maire de Paris rappelait dans ce grand rendez-vous que 80 % des parisiens appartenaient aux classes moyennes et populaires résidant majoritairement dans le parc locatif.

Dans la foulée, la fondation Abbé Pierre publiait son 25ème rapport annuel : 20 000 enfants sont hébergés tous les soirs à l’hôtel par le Samusocial de Paris.

L’OBLIGATION ALIMENTAIRE

- L’obligation alimentaire impose d’apporter une aide matérielle à un proche qui n’est pas en mesure de subvenir seul à ses besoins.

- Elle porte sur tout ce qui est indispensable à une vie décente : nourriture, vêtements, soins…

QUI EST CONCERNÉ ?

L’obligation alimentaire pèse sur :

- Les enfants, petits-enfants envers leurs parents, grands-parents…, et réciproquement

- Les conjoints entre eux

- Les gendres et belles-filles envers leurs beaux-parents et réciproquement (sauf divorce ou décès de la personne à l’origine du lien), uniquement pour les couples mariés.

COMMENT L’OBLIGATION ALIMENTAIRE EST-ELLE FIXÉE ?

- Par accord entre les intéressés

- Ou sur décision du juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire (ex tribunal de grande instance)

Le montant de l’obligation est fixé en fonction des besoins de celui qui reçoit et des ressources de celui qui donne.

À SAVOIR

Si un enfant aide au-delà de son obligation alimentaire, un dédommagement est envisageable lors de la succession du parent aidé. Cette compensation doit être demandée en justice.

À compter du 1er juin 2020, un diagnostic d’exposition au bruit des aérodromes devra être joint au Dossier de diagnostic technique (DDT) en cas de vente d’un bien existant ou vendu sur plan, ou de vente d’un terrain constructible. Le diagnostic concerne les biens situés dans l’une des zones de bruit définies par un Plan d’exposition au bruit (PEB) des aérodromes prévu à l’article L. 112-6 du Code de l’urbanisme.

Cette obligation d’information existe déjà dans le cadre du contrat de location.

Loi n°2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités, JO du 26 décembre 2019

Pour les ménages les plus modestes (revenu fiscal de référence inférieur à 36 572 € en Île-de-France et à 27 729 € dans les autres régions pour un foyer composé de deux personnes), le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) est remplacé par une prime versée directement par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), dès la fin des travaux.

Son montant dépend de la nature des travaux réalisés et des ressources du foyer fiscal. Seuls les ménages aux revenus intermédiaires peuvent, en principe, continuer à bénéficier d’un avantage accordé sous forme de crédit d’impôt pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2020.

À noter que certains équipements sont désormais exclus du dispositif : chaudière à très haute performance énergétique, appareils de régulation de chauffage, chaudière à micro-génération gaz… (Pour en savoir plus, voir Conseils des notaires n°474)

Loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, JO du 29 décembre 2019 (LF 2020)

Avec un prix au mètre carré qui dépasse la barre des 10 000 € (voir tableau ci-contre), vivre en famille dans la capitale est devenu, au fil des années, un privilège réservé aux plus aisés. Les classes moyennes se sont donc progressivement éloignées pour s’installer en Petite et Grande couronne. Face à ce constat, la Ville de Paris a décidé de lancer un programme de logements à 5 000 € le mètre carré, en se basant sur le mécanisme du bail réel solidaire, entré en vigueur en mai 2017.

Dissociation du foncier et du bâti

Le bail réel solidaire repose sur une dissociation du foncier (terrain) et du bâti. Il propose aux ménages d’acquérir leur résidence à prix abordable, en devenant uniquement propriétaires de droits sur le bâti, à savoir les mêmes droits qu’un locataire (un droit de jouissance exclusif). En pratique, des organismes fonciers solidaires affectent des terrains ou des biens à rénover, dont ils restent propriétaires, à des promoteurs ou des bailleurs sociaux qui commercialisent ce bail réel. C’est pourquoi, la Ville de Paris a créé un organisme foncier solidaire, la Foncière de la Ville de Paris, en association avec les organismes HLM Paris Habitat OPH, la RIVP et Elogie-SIEMP. C’est cet organisme qui va acquérir les terrains ou les immeubles à réhabiliter.

Il reste propriétaire du foncier tandis que le bâti est vendu pour une durée de 18 à 99 ans renouvelable. En plus du remboursement de son crédit, le locataire devra payer un loyer de deux euros le mètre carré par mois au titre de l’occupation du terrain.

Des logements accessibles sous conditions de revenus

Pour bénéficier de l’un de ces logements, les candidats devront disposer d’un revenu annuel maximum de 32 442 € pour une personne seule, 59 046 € pour un foyer de quatre personnes (soit 4 921 € par mois). Le plafond étant de 67 352 € pour un foyer de cinq personnes et plus. Pour sélectionner les dossiers, en plus des revenus, la Ville de Paris retiendra trois critères supplémentaires : les liens de la famille avec Paris, la composition familiale et le fait, pour le candidat acquéreur, d’occuper un logement social.

Revente et transmission sous conditions

Pour éviter tout effet d’aubaine à la revente, il est prévu que l’acquéreur du bien pourra revendre son droit exclusivement à la Foncière de la Ville de Paris à un prix révisé en fonction du taux de l’inflation. Le prix de vente (comme le prix d’achat) restera donc totalement décoléré des prix du marché. En cas de décès, la prorogation de plein droit du bail interviendra si l’héritier répond aux conditions de ressources. À défaut, le bail sera résilié et l’héritier sera indemnisé de la valeurdes droits réels immobiliers. À noter que le respect des conditions de ressources ne s’appliquera pas au conjoint survivant.

Info + 

Les 500 premiers logements seront bâtis dans la ZAC Bédier-Oudiné (13e arrondissement), la ZAC Saint- Vincent-de-Paul (14e arrondissement), l’îlot Croisset et la ZAC Gare des Mines (18e arrondissement), la ZAC Python- Duvernois (20e arrondissement).