Comme tous les ans, l’association qui œuvre pour l’amélioration de la qualité des logements a sondé les Français pour connaître la perception de leur habitat. Cette année, le thème retenu était celui de l’espace. Il avait été arrêté avant de savoir que les Français allaient vivre « 55 jours de confinement général. » A expliqué Bertrand Delcambre, président de l’association. « Les circonstances ont fait que l’étude a été réalisée justement pendant le confinement. (...). Ça nous a permis de prendre le pouls de la société à un moment où les Français, de fait, étaient confrontés plus que jamais à la fois aux atouts mais aussi aux insuffisances de leur domicile. »

Contexte oblige, le confinement a été vécu différemment selon la surface du logement. Les habitants qui manquaient d’espace ont vécu davantage de moments de tension pendant cette période : les ménages avec des nouveau-nés et ceux âgés de moins de 35 ans. Si chaque année, les Français émettent le souhait de déménager, le seul fait d’être confiné a déclenché ce désir chez 22 % d’entre eux.

Hors confinement, les moins de 35 ans sont ceux qui ont besoin de plus d’espace. Il existe un écart de 20m2 entre la surface idéale souhaitée par les 25-34 ans et celle dans laquelle ils vivent réellement, alors qu’il n’y a quasiment aucune différence pour les plus de 60 ans. En réalité, le premier groupe dispose de 39 m2 par personne, le second, de 64 m2.

À cette fracture générationnelle, s’ajoute une fracture territoriale. « Les français des villes rêvent plus grand ». En agglomération parisienne, la surface idéale est estimée à 100 m2 contre 83 m2 en réalité, dans les communes rurales, la première est de 137 m2, très proche de la surface réelle de 128 m2. Cette tendance ne se résorbe pas l’âge.

En ville, quatre familles sur deux avec deux enfants au moins ne disposent pas d’une chambre par enfant. La grande majorité souhaitent donc une pièce en plus : 65% des ménages avec un enfant, 46% des foyers sans enfant. Sans surprise lorsqu’ils sont sondés sur le type de pièces supplémentaires qu’ils souhaiteraient, les habitants citent d’abord une chambre pour chaque enfant puis des WC séparés de leur salle de bains et enfin ... un jardin.

Concernant le télétravail, un large tiers des actifs estiment que leur logement n’est pas adapté au télétravail : 40 % ne disposent pas de bureau ou de coin bureau dans leur logement et parmi eux, 59 % souhaiterait en avoir un.

Ce défaut d’espace appelle des améliorations au niveau de l’agencement. Celui-ci deviendrait plus confortable si les capacités de rangement augmentaient. Or si 65 % des logements construits avant 2010 avaient une cave ou un grenier, seulement 36 % en disposent après cette date. En revanche, plus le logement est neuf, plus il apparaît modulable, qualité de plus en plus recherchée par les Français. La plupart veulent vieillir chez eux quitte à adapter leur habitation au fil de l’âge.

Quant à l’espace vertical, une révision est à prévoir : alors que les Français ont grandi de 7 centimètres en soixante ans, la hauteur sous plafond a baissé de 27 cm ...

Accéder au baromètre

L’encadrement des loyers s’applique aux contrats de location nouvellement signés ou renouvelés. Ils ne concernent pas les locations saisonnières ou encore les contrats reconduits tacitement. Il est en vigueur à Paris et à Lille, depuis le 1er juillet 2019 pour la capitale et le 1er mars dernier pour celle de Flandres.

Pour rappel, il constituait l’une des mesures phares de la loi Alur du 24 mars 2014 qui l’avait créé à titre expérimental pour lutter contre la flambée des loyers dans les zones tendues ne permettant plus aux ménages de se loger à proximité des centres villes.

Il permet aux communes d’imposer un plafonnement des loyers fixé à 20 % du loyer de référence. Celui-ci est arrêté selon les données de l’Observatoire des loyers en fonction du quartier et du type de logement (nombre de pièces, location nue ou meublée, date de construction de l’immeuble).

Les collectivités ont jusqu’au 23 novembre pour en faire la demande auprès de leur préfet. Certaines l’ont déjà sollicité. Il en va ainsi des intercommunalités Est ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) et Pleine commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L'Ile-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse). Elles devraient être rejointes par Aix-Marseille, Bègles, Bordeaux, Lyon, Montpellier et Villeurbanne.

En savoir plus sur les observatoires des loyers

Cette étude a été réalisée à partir des travaux des observatoires locaux des loyers sur 25 agglomérations (l’agglomération parisienne n’a pas été prise en compte en raison de son étendue). L’objectif était de mesurer l’impact de la production de logements neufs sur l’évolution des loyers après 2005 par comparaison avec ceux pratiqués entre 1991 et 2005.

« In fine, pour les biens loués depuis moins de deux ans, les écarts de loyers entre les deux périodes de construction (1991-2005 et après 2005) sont généralement faibles, » conclut l’analyse.

La raison tient aux caractéristiques différentes de ces logements par rapport à la période précédente. Après 2005, les appartements neufs sont généralement des 3 pièces situés en périphérie des « villes centres » des agglomérations alors que sur la période précédente, le marché comprenait davantage de studios et de logements situés en centre-ville.

Le coût du foncier est en effet plus accessible en banlieue et les loyers plafonnés des biens en défiscalisation sont généralement comparables à ceux des « villes centres » et de leur petite couronne, assurant aux bailleurs une rentabilité́ proche de celle obtenue avec un investissement dans l’ancien, notamment au sein des marchés tendus.

Sur des plus grands logements (4 pièces), le rendement locatif est généralement plus faible (aussi bien dans le neuf que dans l’ancien) et la demande est moindre. Les ménages demandeurs de ce type de logement s’orientent davantage vers l’accession à la propriété́. Quant aux studios, ils captent une large part du marché étudiant avec des loyers élevés sous la pression d’une forte demande, un parc diffus difficile à concurrencer avec des produits d’investissement locatif qui imposent un plafonnement encore plus strict des loyers pour les petites surfaces.

Accéder à l'étude

Le chiffre :

Dans le parc locatif privé construit après 2005, la part de logements encouragés par des incitations fiscales est prédominante.

Sur les 820 000 logements loués vide dans le parc privé en 2016, 700 000 à 800 000 d’entre eux auraient fait l’objet d’incitations fiscales à l’investissement dans le neuf.

La loi Elan du 23 novembre 2018 a instauré l’obligation de réaliser une étude géotechnique des sols pour toute vente d’un terrain à bâtir située dans une zone de sols argileux. 

Ce dispositif, entré en vigueur le 1er janvier 2020, a été précisé dans deux arrêtés du 22 juillet 2020. Le premier définit le contenu des études géotechniques à réaliser dans les zones exposées au mouvement de terrain suite à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Le second fixe les techniques particulières de construction dans ces mêmes zones.

Pour savoir si son terrain est concerné par ces mesures, une carte interactive est disponible sur le site www.georisques.gouv. fr.

En cliquant sur « Choix des couches », il est possible de connaître le niveau d’exposition (faible, moyen, fort). Seuls les terrains à exposition moyenne ou forte doivent faire l’objet de ces mesures spécifiques.

Arrêtés du 22 juillet 2020

Le don manuel de sommes d’argent de 31 865 €

- Un grand-parent peut effectuer un don manuel de sommes d’argent d’un montant de 31 875 €, exonéré d’impôt (article 757 du Code général des impôts).

- Le bénéficiaire du don (ou son représentant légal) doit déclarer le montant reçu au centre des impôts via le formulaire n°2735.

Le don « Sarkozy » sous condition d’âge de 31 865 €

- Depuis 2007, un grand-parent peut effectuer un autre don de 31 865 € en exonération d’impôt (article 790 G du Code général des impôts) à condition qu’il soit âgé de moins de 80 ans et que le petit-enfant soit majeur.

La donation de 100 000 € sous condition d’usage

- Un grand-parent peut désormais aussi donner 100 000 € à son petit-enfant, sans payer d’impôt, à condition que ce dernier utilise cette somme pour la construction de sa résidence principale ou pour réaliser des travaux d’économie d’énergie dans sa résidence principale.

- Attention, le plafond de 100 000 € s’entend pour l’ensemble des donations effectuées par les grands-parents.

Depuis 2011, lorsqu’un couple se sépare et le partage du patrimoine fait l’objet d’un acte, les conjoints sont tenus de payer un impôt, appelé droit de partage d’un montant de 2,5 % sur la valeur des biens partagés. Résultat, le coût à supporter est particulièrement lourd et de nombreux couples utilisent des stratégies de contournement de cet impôt, en vendant par exemple leurs biens avant d’officialiser leur séparation.

Cette décision est intervenue dans une affaire qui opposait la ville de Paris à deux bailleurs, une SCI et un particulier, qui avaient eu recours aux services d’Airbnb, sans avoir satisfait aux obligations légales.

Celles-ci imposent en effet aux propriétaires qui louent un bien immobilier à une clientèle de passage pour une courte durée, de solliciter auprès de la commune une autorisation qui, dans la capitale, est subordonnée à la transformation de locaux à « usage touristique » en logements destinés à la résidence principale de ses occupants.

La marie de Paris avait attaqué les deux bailleurs en justice en novembre 2015. Ils avaient été condamnés en référé puis en appel, le 19 mai 2017, au paiement d’une amende respectivement de 25 000 € et 15 000 €.

Les contrevenants s’étaient alors pourvus en cassation, leurs conseils estimant notamment que les sanctions prévues par le droit français allaient à l’encontre de la « directive services ». Directive  européenne 2006/123/CE du 12 décembre 2006 sur la libre prestation de services dans le marché intérieur.

Le 15 novembre 2018, la Cour de cassation avait saisi alors la CJUE pour savoir si les demandes d’autorisation et de changement d’usage des locaux étaient bien conformes au droit européen.

En effet, les États membres ne peuvent soumettre à autorisation, l’accès à une activité de service que si trois conditions sont réunies :

1. la restriction est justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général,

2. elle n’est pas discriminatoire à l’égard du prestataire visé,

3. et l’objectif qu’elle poursuit ne peut être réalisé par une mesure moins contraignante.

Dans son arrêt, la CJUE déclare la législation française conforme au droit de l’Union européenne. Les juges ont en effet estimé que les restrictions françaises remplissaient les conditions exigées par le droit européen.

1. Elles sont nécessitées par l’intérêt général, à savoir : garantir une offre suffisante de logements destinés à la location de longue durée à des prix abordables (notons toutefois que la Cour a précisé que l’évaluation de la situation du marché local peut-être soumis à l’appréciation des juges nationaux).

2. Elles sont proportionnées à l’objectif poursuivi : les restrictions sont restreintes à un territoire et à une activité spécifique de location et l’objectif poursuivi ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante, notamment parce qu’un contrôle a posteriori interviendrait trop tardivement pour freiner efficacement le retrait de logements destinés à la location de longue durée au profit des locations saisonnières.

3. Elles sont claires, non arbitraires et transparentes : l’objectif poursuivi par les autorités locales et les éléments déterminant les conditions d’octroi de l’autorisation sont clairement énoncées. L’information des loueurs via un affichage en mairie, sur le site Internet de la commune, ou encore dans les comptes rendus des séances du conseil municipal, assure la publicité des restrictions.

Lire l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne